住宅ローンを選ぶなら、固定金利？変動金利？

住宅ローンの金利推移

住宅ローンの金利は、2013年より始まった日本銀行の金融緩和の影響で、歴史的な低水準が続いています。
不動産を購入する時に、不動産の価格と合わせて住宅ローンの金利の比較も大切です。
2022年11月現在の日本は金融緩和を継続していますが、世界全体で見ると金利は上昇方向に動いています。

アメリカの住宅ローンは、6%まで上がってきています。
日本も今後の住宅ローンの動向をチェックしていく必要がありますね。

固定金利とは？

固定金利には、全期間固定金利と言われる35年固定金利や、3年・10年などの期間固定金利があります。
全期間固定金利で目安となるのは、フラット35です。
2022年11月のフラット35の金利は1.54％となり、一時1.24％まで下がっていたので、徐々に上昇しています。

固定金利と変動金利の金利差は約1％程あるので、金利差が大きくなります。
例えば5000万円の住宅ローンを組むとなると月々の返済と35年総額の差は下記の通りになります。

	月々返済額	35年総額
全期間固定金利（1.54％）	154,073円	64,710,994円
変動金利（0.4％）	127,595円	53,589,959円

月々の返済だと、26,478円、総額だと11,121,035円もの差になります。
この比較だけ見ると、変動金利の方がいいのでは？と思いますが、変動金利は字の如く変動する金利となります。
今のアメリカのように、6%まで金利が上がってしまう可能性もあります。

この金利差の部分は、金利が上昇した場合の保険と考えて、ご自身がどれだけの期間で返済を終える予定か、資金計画を練った上で比較していく必要があります。

固定金利は、最初に組んだ金利から、金利が変更する心配がないので、経済情勢に合わせて、常に月々の返済の心配する必要がなく、毎月の固定費が決まっているので、資金計画が立てやすい良さがあります。

変動金利とは？

変動金利は低金利で推移しています。
金利が低いうちは月々の支払いの中で金利が占める割合が下がるので、元金の返済が現状の固定金利より早く減らすことができます。

変動金利は、半年毎に金利を見直して、月々の返済金額は5年に一度見直していきます。
5年間は返済金額が変わりませんが、金利が上昇すると、月々の返済金額が上がっていくことになります。
また、金利の上昇については急激な上昇が起こらないように一度の金利上昇は125%ルールといって、25% の上昇までしかできないようになっています。

変動金利を組む場合の注意点としては、自己返済率の上限いっぱいまで組まないようにすることです。
最近は共働きの夫婦が、ペアローンで借入金額を上限いっぱいまで上げて組む方がいますが、そのような組み方は注意が必要です。

変動金利は上昇するリスクがあります。
変動金利で検討する場合は、金利が上昇した場合に返済ができなくなるリスクがないか資金計画を立てることをオススメします。

ポイントしては、ライフスタイルに合わせて住み替えする計画で住む期間が短い場合と、何年で完済するのか？35年間かけての返済でなく、10年〜15年で返済できる計画を立てる場合は、変動金利で検討した方がよいです。

固定金利と変動金利、どちらを選ぶべき？

固定金利と変動金利であればどちらで組む方がよいのか？
それは、無理のない資金計画を立てて、変動金利で組むというのが2022年11月現在の金利情勢であれば変動金利がよいかと思います。

固定金利ももちろん大変低い水準にありますが、1％の金利差は大きいです。

それぞれのライフプランと、ファイナンシャルプランを作ることで、住む期間を35年ずっと住むという計画でなく、ライフステージに合わせて住み替える計画で、元金をどんどん減らしていくプランであれば変動金利選択でないでしょうか？

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今までの住宅の購入は一緒の一回の買い物と考える方が多いですが、これからの住まい選びはライフステージに合わせて住み替えていく。
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