中古マンションの価格交渉するときの5つのポイント

こんにちは！
資産価値にこだわる！竹輪式エージェントの竹輪です。

本日は不動産購入時によく聞かれる「価格交渉」についてです。
誰だって、少しでもお得に良い物件を買いたいというのが本音です。
より良い物件を、好条件で買うための、5つのポイントをお伝えしていきます。

それでは、どうぞ！

中古マンションの交渉の相場

中古マンションの価格交渉をする時の相場です。
正直、価格交渉の相場はケースバイケースとなりますが、今まで取引している中で端数の金額は比較的通りやすい印象です。

例えば4980万円の物件ですと、80万円の減額で4900万円になったり、30万円の減額で4950万円になったりと、キリの良い価格まで交渉が通るという具合です。

それ以上の価格交渉が通る場合は、売出してから期間が空いてしまって、減額をすでに検討していたりすることが多いです。

それぞれの物件によって、売却の事情が違ってくるので、「どれくらいまでの価格交渉ならイケる」というのを見極めるのが、不動産エージェントの腕の見せ所とも言えます！！

売主が個人か？法人か？

価格交渉する場合にひとつ目安となるのが、売主が個人か？法人か？で判断ができます。

売主が個人の場合

売主が個人の場合は、売却理由を確認しましょう。
そこでポイントなるのが２つ

【1の売り急ぐ必要がない場合です。】
この場合は、価格交渉は難しい可能性が高いです。

売り急ぐ必要がないので、相場から見て価格設定が適切かを見極める必要があります。
適正相場で価格設定がされている場合は、そのまま成約になっていきます。

相場より高く価格設定がされている場合は、売出期間が長引いていくと価格調整が入る可能性が高まります。
不動産を売却する際に締結する媒介契約の期間は3ヶ月になるので、3ヶ月経っても売却が決まっていない場合は、価格交渉を打診してみるタイミングになります。

ただ、売り急ぐ必要がないため、なるべく高値での売却を検討していると減額は難しいでしょう。

【2のなるべく早く売却する必要がある場合です。】
この場合は価格交渉が通る可能性が高いです。
早く売却する必要がある場合は、どのような時でしょうか？

例えば、住み替えで売却を行なっていて、次の住み替え先の支払いが始まりそうな場合です。
よくあるパターンは、住み替え先が新築マンションや新築の戸建で、完成前に契約している時です。
売り出した当初は、時間的余裕がありますが、なかなか売れずに、住み替え先の支払い期限が近づいてくると、交渉が通りやすくなります。

このように売主の売却理由によって、変わってくるので、購入したい物件が見つかった場合は、売主の売却理由をよく確認することが大切ですね！

売却を急いでいる場合で、交渉が通りにくいケースがあります。
それは、ローンの返済が難しくなり、資産を売却するケースです。
この場合は、ローンの残債との兼ね合いがあるので、売却価格のデットラインが決まっていて、交渉ができない場合が多いですね。

あとは、上記2パターン以外に売主が居住中で、内装の劣化が進んでいる（あまりキレイな状態でない）場合。
このような場合は、他に内覧する人もなかなか決めきれないコトが多いため、リフォーム費用を理由に交渉するという方法もあります。

このパターンの場合は、リフォームしてキレイになるというイメージが持てないと購入を決めるまでに少々抵抗があるでしょう。

売主が法人の場合

売主が法人の場合は、事業として不動産の再販事業をおこなっている場合が多いので、プロジェクトとしての予算が決まっているので、販売が始まってからの期間によって、交渉できるラインがある程度決まっている場合が多いです。
単刀直入に法人の担当者へ交渉してもらい、検討していくのがよいでしょう。

価格の交渉が通りやすいケースは、売主の法人の決算時期が近づいていると、その期の中でのプロジェクトの損益を確定する必要があるので、大幅に価格を下げて赤字でも売り切る必要がある場合は、価格交渉が成功する確率がグッと高まります。

個人でも法人でも見極めるコツ

売主が個人でも法人でも、価格交渉する前に、交渉ができるかどうか見極めるコツがあります。
それでは不動産の登記簿謄本を見るコトです。

謄本を見ると、売主が不動産を取得した時期や、どれくらい住宅ローンの残債が残っているか情報を得られます。
その上での上記の価格交渉が成功する確率が高いパターンか確認して、交渉していくと交渉成功確率がグッと上がります。

気に入った物件があったときは、謄本を見てみましょう！

中古マンションの価格交渉するときの５つのポイント

これらの状況を踏まえて、中古マンションを価格交渉するときの5つのポイントです！

1　売主にだって売却するドラマがある。

不動産を売却する時には、何かしらのドラマがあります。
前向きな売却理由もあれば、後ろ向きな売却理由もあります。
価格交渉は相手がいて、それぞれの思惑がある中で、落とし所を見極めていかなければいけません。
売主が持っている売却のドラマを、きちんと確認していく必要があります。

このようなドラマがあるため、売却する売主も真剣です。
したがって、価格交渉をする場合は、口頭ベースでの交渉というのは、真剣に検討してもらえません。
「この価格なら購入したい」という「買付申込書」に希望金額を記載して交渉していきます。

売主が真剣に価格交渉を検討したら、希望金額まで交渉が通ったら、売買契約に進むという買う側も意志が必要です。
「とりあえずこの価格になったら検討します。」は通用しないので、価格交渉をするときは、きちんと検討して交渉しましょう！

2　住宅ローンの事前審査を通しておく

不動産の契約する時に、住宅ローンを利用する場合は、「融資利用特約」、別名「ローン特約」をつけて契約をします。
売買契約をした後に、住宅ローンの本審査が通らない場合に、契約を白紙に戻せる特約です。

価格交渉が通ってもローンが通らない可能性があると、価格交渉に進めないので、物件を探し始めたら、住宅ローンの事前審査を通しておくようにしましょう。

竹輪式エージェントでは、適切な資金計画を立てるために、ファイナンシャルプラン作成も無料で行なっています。
住宅ローン事前審査も提携金融機関へ打診して無料で行えますので、ぜひご相談ください。

3　相場をしっかりと抑えておく

中古マンションの価格交渉をするときに、あまりにも相場と逸脱した交渉というのは、門前払いされてしまう可能性もあります。
資産価値の下がりにくい物件を選ぶという意味合いも含めて、検討している物件の相場情報を掴んでおく必要があります。

全国のマンションの販売履歴や口コミ情報が確認できるサービスを無料で提供しています。
相場を知る上で、こちらのツールで確認していきましょう。

4　無茶な価格交渉はしない

中古マンションの取引で価格交渉は頻繁に行われていますが、だからと言って無茶な価格交渉は基本的にＮＧです。

価格交渉として適正な金額は、例えば4,980万円の端数をきって4,900万円で交渉する感覚です。無茶な価格交渉とは、例えば4,980万円を4,700万円とか4,600万円という感覚です。

根拠のない無茶な価格交渉は、売主の心証を悪くするだけでなく、不動産仲介業者からの心証も悪くします。仲介業者が売主に忖度（そんたく）し、買付申込書を売主に出すことすらしないこともあります。

資産価値が下がりにくい物件は、希少価値が高く、検討者が複数買付申込が入ることも多々あります。
価格だけではない部分も総合的に判断していく必要があるので、目に見えない価値の部分もきちんと検討して判断しましょう。

少しでも安く購入できればという思いもあると思いますが、無茶な価格交渉は、それ相応のリスクもあることを知っておいてください。

5　リフォームの見積もりを取る

中古マンションを購入する時に、リフォーム前の物件は交渉がしやすい物件になります。
また、ご自身でリノベーションして住みたい方は、内装が古いままの物件を検討されるでしょう。
その場合、どれくらいリフォーム費用が掛かりそうか、リフォーム業者へ見積もりを取って、それを交渉材料に交渉するというのも、ポイントとなります。

実際にリフォームの見積もりがあった方が、こちら側の本気度も、その見積もりを元に交渉すると説得材料となります。
竹輪式エージェントでは、住宅購入後のリフォーム・リノベーションのサポートもしています。
購入後の予算も明確になるので、リフォームが必要な物件は、見積もりを取っていきましょう。

竹輪式エージェントでは！

不動産の契約前の価格交渉は、エージェントの腕の見せ所です。
気に入った物件がよりよい条件でお取引できるように！
そして、資産価値が下がりにくい物件を購入できるように、竹輪式エージェントではサポートしていきます。

家を購入したいけど、どこから手をつけていいかわからない。
検討している物件を購入してよいか悩んでいる。

不動産購入についてご不明な点がございましたらお気軽にご相談ください。
それではまた！