2026年住宅ローン控除改正で迷う人が最初に読む話

2026年の住宅ローン控除「改正」で、買い時はどう変わる？
──不動産市況への影響と“失敗しない物件選び”の急所

「住宅ローン控除が変わるらしい」
この一言で、渋谷勤務・年収1500万円クラスのご家族（夫婦＋お子様2人）ほど、意思決定が止まります。
なぜなら――家計の最適化が得意な層ほど、“制度変更＝損得の分岐点”に敏感だから。

ただ、ここで先に結論を言います。
2026年は「控除の話」だけで判断すると、むしろ危険です。理由はシンプルで、控除よりも“金利と相場”のほうが、総支払額を大きく左右する局面に入っているから。

1) まず現状整理：住宅ローン控除は「省エネ連動」が基本ルール

つまり、控除は「誰でも一律で得」ではなく、
物件の性能（省エネ）×取得のタイミング×家族属性で“効き方”が変わる制度に進化しています。

現在の住宅ローン減税（控除）は、控除率0.7%、控除期間は新築が原則13年、既存（中古）が10年などの枠組みがベースです。
さらに、2024・2025年に建築確認を受けた新築は“省エネ基準適合が原則要件”になっています。

国土交通省:住宅ローン減税

2) 2026年「改正」は何がポイント？

ここが大事な注意点です。2026年度の正式な制度は、税制改正大綱→法案化で確定します。
現時点では、政府・与党が住宅ローン減税を約5年間延長する方向という報道が出ています。

さらに報道では、住宅価格高騰への対応として、

といった論点が挙がっています。

ここで“心理的に”起きやすい落とし穴があります。

「延長されるなら、焦って買わなくていい」
→ 金利が上がるなら、待つほど総支払が増える可能性

このねじれが、2026年の最大の難所です。

3) 今後の不動産市況への影響：カギは「控除」より“金利×供給×選別”

① 金利：利上げ観測が“家計の固定費”をじわじわ押し上げる

日銀が追加利上げを示唆し、短期金利が0.75%へ上がる可能性が報じられています（次回会合など）。
住宅ローンは、変動も固定も、いずれ影響を受けます。

Reuters+1 日銀政策会合　利上げについて

→ 住宅購入で怖いのは「買値」だけじゃありません。
“借り方”を間違えると、同じ物件でも10年後の家計での住宅ローンの返済が別物になる可能性があります。

② 相場：東京23区の中古は高値圏が継続

直近の集計でも、東京23区の中古マンション平米単価が約114万円（2025年11月）といった水準が紹介されています。
さらに、掲載価格ベースで高値更新の報道も出ています。

→ 「控除が得だから買う」ではなく、
“値崩れしにくい条件の物件だけを買う”が、今の正解になりやすい局面です。

③ 需要：2026年は「買う人が減る」より「買う物件が選別される」

控除が延長されるなら、駆け込み需要は和らぐ一方で、
省エネ・管理状態・立地・災害リスクで“買われる物件／買われない物件”の差が広がります。

4) 2026年の物件選び：失敗しないための注意点（重要順）

注意点1：省エネ・性能証明が「税制」と「売りやすさ」に直結

新築は省エネ適合が原則要件になっている流れです。
税制だけでなく、将来売るときも“選ばれやすい性能”が評価されます。

注意点2：中古マンションは「管理」と「修繕」が価格以上に効く

2026年以降、中古テコ入れが進むなら、中古の検討者は増えます。
だからこそ、“管理が悪い中古”は逆に淘汰されやすい。

注意点3：ハザードは「住みやすさ」より先に見る

最近は、災害リスクを踏まえた住宅立地の議論も強まりやすい環境です（行政資料でも背景に言及）。
通勤・学区が良くても、水害で資産価値が削れるケースはあります。

注意点4：ローンは「金利タイプ」より“家計設計”で決める

利上げ局面では、

 変動のまま行くなら「上昇時の耐久力（貯蓄・繰上げ余力）」

 固定金利を混ぜるなら「安心をいくらで買うか」の設計が重要です。

5) 2026年の判断軸：こう考えると迷いが減ります

あなたが迷うのは、普通のことです。
将来のことは誰にもわかりません。
だから「制度が確定してから」と言って動きを止めがちです。

でも、住宅購入の損得は“制度”より“物件の質”と“住宅ローン借り方”で決まってきます。

 「控除が少し増える」より
 「買う物件の将来価値が5%変わる」という時間価値のほうが結果は大きいのです。

ここが、プロの現場感です。

1人1人の暮らし方や、人生設計、資金計画、どのような人生を歩んでいくのかは、十人十色です。
現状をきちんと把握して、よりよい暮らしを実現するために、住宅購入という手段を最大限に活用することが大切です。

竹輪不動産では、住宅購入をお客様の状況に合わせて、トータルでサポートしています。
ぜひ一度ご相談ください！

追記｜住宅ローン控除「床面積要件」50㎡→40㎡に緩和される本当の影響

2026年に向けた住宅ローン控除の議論の中で、見落とされがちだけど極めて重要な変更点があります。
それが、床面積要件の「50㎡以上 → 40㎡以上」への緩和です。

一見すると「小さい家でも控除が使えるようになって良い話」！
に見えますが、不動産実務の現場では“プラスとマイナスが同時に起きる変更”です。

① なぜ40㎡に緩和されるのか？（背景）

理由は明確です。

つまり国としては「広さより“住宅取得そのもの”を後押しする」方向へ舵を切った、ということです。

② プラスの影響｜購入の意思決定を後押しされる人が確実に増える

40㎡以上で控除対象になることで、次のような変化が起きます。

特に「子どもがまだ小さい」「将来住み替え前提」、という40代前半ファミリーにとっては、

“今は40㎡台で立地を取る”
→ “将来、家族構成に合わせて住み替える”

という戦略的（住替え）購入がしやすくなります。

③ マイナスの影響｜“売れない40㎡”も増える

一方で、ここがプロ視点で最も重要な注意点です。

40㎡に緩和されることで、「すべての40㎡が安全」になるわけではありません。

むしろ今後は、
 売れる40㎡
 売れない40㎡
の二極化が加速します。

危険なのはこんな40㎡

これらは「控除が使える＝安心」ではなく「将来の出口が見えにくい」物件になりがちです。

④ 40㎡基準が変える「東京23区の相場構造」

床面積要件の緩和は、相場にも影響します。

つまり今後は、

広さ ＝ 安心
ではなく
「広さ × 立地 × 管理 × 将来の売りやすさ」

で評価される市場になります。

⑤ 40代ファミリーが40㎡を検討するなら“絶対条件”

もしあなたが「40㎡台も視野に入れようか」と考えるなら、最低限この条件は外せません。

この前提を外すと、“安く買ったつもりが、動けない家”になります。

まとめ｜40㎡緩和は「チャンス」だが「免罪符」ではない

2026年の住宅ローン控除は、

という複数の要素が同時に絡む、非常に判断が難しい年です。

特に40㎡緩和は、

になります。

最後に｜「正解」は人によって違います。
だからこそ、個別に考える必要があります

ここまでお読みいただき、もしかするとこんな気持ちになっているかもしれません。

それはとても正常な感覚です。

なぜなら、住宅購入に万人共通の正解は存在しないからです。

エリア/購入目的が違えば、正解は変わります

• 都心か、準都心か、城南か
• 将来売却を前提にするのか、住み続けるのか

物件の種別が違えば、リスクも変わります

• 新築か中古か
• マンションか戸建てか
• 40㎡なのか、60㎡なのか

そして何より

あなたのライフプラン・ファイナンシャルプランによって、選ぶべき答えは全く変わります。

これらを無視して
制度や相場だけで決めてしまうことが、一番の失敗パターンです。

だから私は「個別相談」しか正解がないと考えています

ネット記事やSNSは、
あくまで判断材料の一部にすぎません。

本当に必要なのは、

これらをすべて踏まえたうえで、
「今のあなたにとっての適正解」を一緒に整理することです。

公式LINEにて【24時間・個別相談】を受け付けています

私は公式LINEにて、24時間いつでも個別相談を受け付けています。

こうした点を、あなた専用の状況で整理します。

情報が多い時代だからこそ、「整理する相手」を持ってください！

住宅購入は、「情報を集めた人」ではなく、「正しく整理できた人」がうまくいきます。

もし少しでも「一度、自分の場合を整理してみたい」と思われたら、気軽に公式LINEからご相談ください。

あなたにとっての“適正な選び方”を、一緒に見つけていきましょう。