資産価値が下がりにくい物件を買うなら。新築？中古？

こんにちは！
世田谷区駒沢にある不動産エージェントの竹輪です。

そろそろ賃貸から自宅を購入して住み替えたいけど、新築物件と中古物件どちらを選んだら良いんだろう？
「人生一度きりの大きな買い物だし、キレイで快適に住むなら新築かなぁ〜」と考えている、そこのあなた！

新築はキレイだし、設備も最新で快適に住めるように設計されています。
かつての日本の住宅の取引の割合は、新築8割・中古が2割でした。
時代は変わり、今の日本の取引割合は新築6割・中古4割に変わってきました。

これにはどのような背景があるのでしょうか？
人口減少が進み、新築物件の供給が減ってきているという事が影響しています。
合わせて、昨今の資源高や人手不足で建築費用が上がり、新築物件の価格が高騰しています。

どのような視点で物件を選んでいけばよいのか？
新築物件と中古物件どちらを選ぶのがよいのか？

この記事では新築物件と中古物件の選び方をまとめていきます。
それではどうぞ！

新築は購入した瞬間に約2割の価値が消失している。

みなさん新築物件は購入した瞬間に約2割の価値が消失していることはご存知でしょうか？
これは新築物件の価格構成比です。

新築物件を供給するディベロッパーは、事業として新築物件を作り商売をしています。
新築建売用地や新地分譲マンションを建築する用地を取得するときに、上記のような費用を試算して、土地を購入してプロジェクトを進めるかどうか決めていきます。

購入した物件が成功できたか？失敗できたか決まるのは購入の時点ではありません。
売却したときに初めて確定します。
つまり物件を検討するときの視点として、資産価値の下がり幅が小さい「リセールバリュー」が高い物件を選んでいく必要があります。

新築物件の価格の構成がどのようになっているか知った上で、新築物件を検討するときは、検討している物件が今後も需要が見込まれる物件で、価格の下がり幅を見込んでも「リセールバリュー」があるのかを検討していきましょう。

新築物件と中古物件を比べたときに、この約2割分の費用があるかないかの差を考えていきましょう。

新築物件と中古物件のメリット・デメリット

新築物件と中古物件のメリット・デメリットを見ていきましょう。

	新築	中古
メリット	・最新の設備が手に入る ・長期のローンが可能 ・税制上の優遇が受けやすい ・メンテナンス費用が中古物件よりもかからない	・新築に比べて価格が安い ・実物を見て購入できる ・売り出されている物件が多いので、希望の立地で見つけられる可能性が高い ・物件の成約事例がわかる（マンションの場合） ・管理体制がわかる（マンションの場合）
デメリット	・中古より価格が高い ・成約事例がない（新築なので当たり前） ・どんな人が住むかわからない ・管理体制がわからない ・現物を内覧できない（完成する前に完売した場合）	・新築に比べてローン期間や融資額に制限がある場合が多い ・入居までに改修費用が掛かる ・旧耐震基準に基づく住宅（1981年6月以前の住宅）は耐震改修が必要な場合がある。

新築物件のよさもありますが、やはり大きいのは価格が安く購入できるという点です。
新築物件の室内のキレイさや、設備の最新で快適に住める部分は、リフォームする事でデメリットを解消することができます。

資産価値が下がりにくい物件を選ぶ事が、住宅の購入にとって一番大切な視点となります。
リセールバリューが高い可能性がある中古物件の方を選ぶ方がよいでしょう。

一昔前は、住宅ローンを組む場合に、「物件の本体価格のローン」と「リフォームのローン」は一体で組む事ができず、「リフォームローン」の借入期間が短く、金利が高い事で、新築物件のローンと中古物件のローンを比べると中古物件のローンの方が割高になっていました。

今は、「物件の本体価格」と「リフォーム費用」のローンを一体で借入できるプランがある金融機関が増えているため、中古物件が購入しやすくなりました。
これは、国が人口減少に伴い、新しく物件を作り続けると空き家が増える事が見込まれるため、「既存住宅（中古物件）流通活性化」政策を打ち出し、中古物件の取引がしやすい整備をおこなっています。

そのような政策も考えると、中古物件の取引が活性化されると、中古物件の価値の低下はより抑えられてきます。
先程の新築物件が購入時点で約2割の価値が消失することを考えると、中古物件を選ぶ方がよいですね。

中古物件を購入するときの注意点とチェックポイント

とはいえ、中古物件であればなんでもよいというわけではありません。
中古物件を購入するときの注意点には、どのような事があるでしょうか？

１、耐震性に関する問題

旧耐震の物件は、安全性の問題、今後売却するときに、住宅ローンの条件が悪くなる（期間が短かったり、借入額が伸びなかったり）傾向があります。
そうすると、売却時に購入できる人の数が減るので、売却価格を下げて売却しないといけなくなる可能性があります。
中古物件を検討するときは1981年6月以降に建築確認を受けた、新耐震基準の物件を検討することをオススメします。

２、物件の構造の問題・リフォームができるかどうか？

古い物件の場合、建物構造や水回りの配置が当時の設備に合わせて作っているため、希望の最新の設備を入れるリフォームができない可能性があります。

二重床や二重天井になっているとリフォームはしやすいですが、古いマンションで、排水管がスラブした配管になっている場合や、水回りの移動が難しいこともあります。
平成初頭の物件などには、マンションの管理規約でフローリングに変更できない規約があり、カーペットのままで住まないといけない物件もあります。
今の時代に合わない、管理規約にて制約のある物件もありますので、購入前にきちんと確認をしていきましょう。

３、税制優遇が異なる点

新築物件より中古物件の方が税制優遇が小さかったり、使えない場合があります。
住宅ローン控除や住宅取得資金の贈与を受けた場合の非課税、登録免許税の優遇措置が受けられない、不動産取得税の控除と、中古物件の場合、新築物件に比べて税制優遇が使えない事があります。
住宅購入時の税制優遇は、優遇幅が大きいため、購入を検討している物件が税制優遇が使えるかどうかを確認していきましょう。

中古物件を購入するときのチェックポイント

購入後のトラブルを担保するために、建物現況調査（インスペクション）を入れたり、既存住宅売買瑕疵保険・設備保険に入ったりするのも一つの方法です。
中古物件の場合は、物件毎に状況が変わってきます。
竹輪式エージェントでは、このあたりのアドバイスもしながら、サポートしていきます。

まとめ

いかがでしたでしょうか？
資産価値の観点から考えると中古物件がオススメです。

ただ、中古物件を購入する場合に、物件毎にチェックするポイントが変わってくるので、不動産エージェントの経験が問われるところになります。
入居後も安心してお住まいいただけるように、必要な調査を実施した上でお取引しています。

今日は新築物件と中古物件を検討するポイントをまとめました。
より詳しく話を聞きたい方は、個別相談やLINEでお気軽にお問い合わせください。