中古マンション購入時は不動産価格だけじゃない！諸費用も要注意！

こんにちは！
資産価値にこだわる！竹輪式エージェントの竹輪です。

中古マンションを購入するときに、中古マンションの価格を見て検討する方が多いと思いますが、中古マンションの価格だけでは購入することができません。
購入時の手続きに必要な経費が発生します。
取引時に諸費用といいます。

中古マンション購入時の頭金や自己資金とも混同しがちですが、この頭金・自己資金が中古マンションの購入価格や諸費用に充当されていきます。
この諸費用は中古マンション価格の6％〜10％程になるので、意外と高額となります。
中古マンションの購入時には、中古マンションの購入価格＋諸費用の金額が必要となります。

中古マンション購入価格＋諸費用のうち、どの割合を住宅ローンで用意して、不足分を「頭金（自己資金）」で賄う形となります。
実際の諸費用には、どんな費用があるのかを、本日の記事ではお伝えしていきます。

中古マンション購入する時に注意したい諸費用

中古マンションを購入するときの諸費用になります。

項目	費用目安
仲介手数料	不動産価格　3%+6万円×消費税
登記費用	不動産価格の1％
融資費用	不動産価格の2％
その他費用	管理費修繕費および固定資産税の精算金

＜仲介手数料＞

売主様・買主様を不動産会社が仲介した場合、不動産会社に支払われるのが仲介手数料です。不動産会社は両者の間に立ち取引が円滑に進むよう、条件の調整、契約に向けた物件調査、契約事務、住宅ローンの融資サポートなどをおこないます。
宅地建物取引業法で、仲介手数料の上限は下記のように定められています。

取引額	報酬額（税別）
取引額200万円以下の金額	取引額の5%以内
取引額200万円を超え400万円以下の金額	取引額の4%以内
取引額400万円を超える金額	取引額の3%以内

ちなみに一般的に仲介手数料は取引額×3％＋6万円となりますが、この6万円は何なの？と聞かれることがあります。
これは、それぞれの取引額に合わせて計算すると面倒なので、速算式となります。

というわけで、どちらも報酬額が36万円となりました。
宅地建物取引業法の定められた報酬額を簡易的に計算するための6万円だったんですね！

＜登記費用＞

中古マンションを購入すると、所有権の移転登記を行います。
その時に登録免許税がかかります。
登録免許税は、購入した物件によって税額が変わってきます。
このあたりの計算や移転登記の申請は司法書士が代行してもらう場合が多いです。

登録免許税の計算方法参考までに！
国税庁　登録免許税の税額表

また住宅ローンを利用した場合は、抵当権の設定費用がかかります。
抵当権設定費用＝住宅ローン借入額×0.4％

＜融資費用＞

住宅ローンを利用した場合は、融資費用が発生します。
利用する金融機関によって、保証料だったり融資事務手数料などといったりして、費用もまちまちです。
諸費用を抑えたい場合は、住宅ローンの金利に上乗せして、融資を受けたりすることもできます。

＜その他精算金＞

中古マンションを引き渡す際に、予め売主さんが管理費修繕積立金、固定資産税都市計画税を支払っているので、引渡時に中古マンション残代金と合わせて精算していきます。

諸費用は、購入する物件によって変わってくるので、おおよその目安として6%〜10％の費用がかかると見積もっています。

中古マンション購入時諸費用シミュレーション

では、5,000万円の中古マンションを購入した時の諸費用をシミュレーションしてみましょう。

項目	金額
仲介手数料	1,716,000円
登記関連費用	380,000円
融資関連費用	1,080,000円
その他精算金	100,000円
TOTAL	3,276,000円
購入価格対する諸費用割合	6.6％

中古マンションの場合のシミュレーションを行いました。
およそ目安としていた6％〜10％に収まりました。
それぞれの項目については、引渡時期や物件の種別によっても金額が変わってきますので、不動産エージェントにご相談ください。

諸費用が十分に用意できない場合の対策

中古マンションを購入するときに、十分に資金を用意できないという場合もあるかと思います。
その時の対策はあるのでしょうか？

１、住宅ローンと一緒に諸経費も借り入れる。

諸費用も合わせて借入を行える場合もあります。
ただし、これは中古マンションの購入価格を超えて借入を行うので、オーバーローンと言ったりするのですが、ローン審査が厳しくなる傾向になります。
優遇金利幅が小さくなったり、希望していたローンの審査が通らない場合があります。

この場合は、資金計画をしっかりと立てて、無理のない返済計画になっていないか確認しましょう。
できれば諸費用分は自己資金で用意したほうが、融資条件もよくなるので、諸費用分を用意できてから購入検討をオススメしています。

とはいえ、一人一人不動産を購入したいタイミングは変わってくると思いますので、お気軽にご相談下さい。

２、親御さんから支援を受ける。

親御さんから支援を受ける場合、通常は110万円を超えた価格は贈与税が発生するのですが、自己の住宅購入時に一定の要件をクリアすると、非課税になる制度があります。

直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税

今後の相続対策も含めて検討している場合は、うまく活用できると思います。

まとめ

いかがでしたでしょうか？
中古マンション購入時には、諸費用についての対応を、どのようにするかもきちんと考えておかないと、スムーズに購入することができません。

竹輪式エージェントでは、資産価値にこだわった物件紹介をすることはもちろん。
無理のない資金計画を立てていくためには、どうしたらよいかファイナンシャルプランの相談も行っております。
お気軽にご相談ください。

それではまた！